Общество планируется заключить отдельный договор о возмещении арендатором расходов по оплате коммунальных услуг, расходов на эксплуатацию, а также налога на имущество и земельного налога (сверх арендной платы). Правомерно ли это?

По определению договора аренды, данному в ст. 606 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендная плата рассматривается как плата за пользование имуществом, которую арендатор обязан вносить своевременно в порядке, на условиях и в сроки, определенные договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).
Каких-либо иных платежей непосредственно по арендным обязательствам ГК РФ не предусматривает. В силу п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, за исключением предусмотренных законом случаев, когда применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Соответственно, стороны могут согласовать размер арендной платы исходя из принимаемых ими обеими данных, она может включать в себя компенсацию каких-либо расходов арендодателя (или не включать никаких).
Определения понятия \"коммунальные услуги\" законодательство не содержит. На практике под \"договорами на коммунальные услуги\" понимают широкий спектр договоров, относящихся к описанным ГК РФ договорам купли-продажи, подряда, услуг, необходимым как для поддержания зданий, строений в надлежащем техническом состоянии, так и для обеспечения жизнедеятельности в этих зданиях и строениях. Так, согласно Государственному стандарту РФ ГОСТ Р 51929-2002 \"Услуги жилищно-коммунальные. Термины и определения\", введенному в действие постановлением Госстандарта РФ от 20.08.2002 N 307-ст, к жилищно-коммунальным услугам относятся услуги по поддержанию и восстановлению надлежащего технического и санитарно-гигиенического состояния зданий, сооружений, оборудования, коммуникаций и объектов жилищно-коммунального назначения, вывозу бытовых отходов и подаче потребителям электрической энергии, питьевой воды, газа, тепловой энергии и горячей воды.
На основании п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. По общему правилу арендатор самостоятельно несет расходы на коммунальные услуги в арендуемом помещении и расходы на обеспечение своей деятельности он должен нести самостоятельно.
Если условие о том, что компенсация платежей арендодателя по таким договорам входит в состав арендной платы, не установлено договором аренды, то арендатор обязан возместить его сверх арендной платы, поскольку по определению она устанавливается только за пользование арендованным имуществом. Обязанность возмещения таких расходов вытекает из того, что в противном случае у арендатора появлялось бы неосновательное обогащение - сбережение имущества за счет другого лица без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований. При этом возмещение таких расходов не рассматривается как оплата услуг, оказанных арендатору.
Налоговые обязательства не входят в состав коммунальных услуг и, следовательно, не подлежат возмещению в их числе. В соответствии с п. 1 ст. 3 НК РФ каждый должен платить законно установленные налоги и сборы, а другие нормы НК РФ развивают это положение.
Согласно п. 1 ст. 8 НК РФ под налогом понимается обязательный, индивидуально безвозмездный платеж, взимаемый с организаций и физических лиц в форме отчуждения принадлежащих им на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления денежных средств в целях финансового обеспечения деятельности государства и (или) муниципальных образований. В соответствии с п. 1 ст. 45 НК РФ налогоплательщик обязан самостоятельно исполнить обязанность по уплате налога, если иное не предусмотрено законодательством о налогах и сборах. Обязанность уплачивать налоги является индивидуальной для каждого налогоплательщика и не может возлагаться им на других лиц, в том числе и по договору. Каждый налогоплательщик должен самостоятельно и за счет собственных средств осуществлять оплату налогов (определение КС РФ от 22.01.2004 N 41-О).
В соответствии с вышеизложенным в состав цены договора могут быть включены любые расходы сторон, в частности и расходы по уплате налогов (в качестве примера можно привести НДС, выделяемый в цене товара в соответствии с законом), однако они именно входят в состав цены (а не оплачиваются сверх нее) и никто не может требовать возмещения (компенсации) сумм уплаченных им налогов иначе, как предложив приобрести свой товар, работу или услугу.
Соответственно, налоговые органы приходят к выводу, что в случае, если договор аренды или соглашение к нему содержат условия о возмещении сумм налоговых платежей сверх арендной платы, то \"такие расходы не могут уменьшать налогооблагаемую базу у организации-арендатора, так как организация-арендатор не имеет правовых оснований для их осуществления\" (смотрите, например, письма Управления МНС по Московской области от 29.11.2004 N 03-42/22557, от 03.02.2005 N 21-27/28632).