1. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Если предметом договора аренды являются здания, сооружения, к такому договору применяются нормы ГК РФ об аренде зданий, сооружений (ст.ст. 650-655 ГК РФ), применяющиеся также и к договорам аренды помещений, расположенных в здании.
Финансовая аренда (лизинг) является одним из видов аренды. По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование (ст. 665 ГК РФ, ст. 2 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ \"О финансовой аренде (лизинге)\" (далее - Закон о лизинге)). Отношения сторон договора лизинга регулируются положениями ГК РФ о финансовой аренде (лизинге) (ст.ст. 665-670 ГК РФ), общими положениями ГК РФ об аренде (ст.ст. 606-625 ГК РФ), если эти положения не противоречат специальным нормам, установленным в отношении финансовой аренды (ст. 625 ГК РФ), а также Законом о лизинге.
2. Существенным условием и договора аренды здания или сооружения, и договора лизинга является предмет договора (данные, позволяющие определенно установить передаваемое в аренду имущество) (п. 3 ст. 607 ГК РФ, п. 3 ст. 15 Закона о лизинге).
Существенным условием договора аренды здания или сооружения является размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор считается незаключенным (ст. 654 ГК РФ). Условие о размере арендной платы (лизинговых платежей) не названо в законе в качестве существенного условия договора лизинга.
Предметом договора лизинга, в отличие от договора аренды, не могут быть земельные участки (ст.ст. 607, 666 ГК РФ, п. 2 ст. 3 Закона о лизинге). Исключения составляют случаи, когда земельный участок представляет собой не самостоятельный предмет лизинга, а права на него переходят одновременно с выкупом арендованного расположенного на нем здания, строения, сооружения.
3. Особенностью договора лизинга прежде всего является то, что имущество, являющееся предметом аренды, в момент заключения договора не принадлежит арендодателю, а приобретается им у определенного арендатором продавца. Договором лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем (ст. 665 ГК РФ, ст. 2, п. 4 ст. 15 Закона о лизинге).
В связи с этим законом установлены положения, в соответствии с которыми:
- имущество, являющееся предметом этого договора, передается продавцом непосредственно арендатору (п. 1 ст. 668 ГК РФ);
- арендатор вправе предъявлять непосредственно продавцу имущества, являющегося предметом договора финансовой аренды, требования, вытекающие из договора купли-продажи, заключенного между продавцом и арендодателем, в частности, в отношении качества и комплектности имущества, сроков его поставки (п. 1 ст. 670 ГК РФ, п. 2 ст. 10 Закона о лизинге);
- в отношениях с продавцом арендатор и арендодатель выступают как солидарные кредиторы (п. 1 ст. 670 ГК РФ);
- арендодатель не отвечает перед арендатором за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи, кроме случаев, когда ответственность за выбор продавца лежит на арендодателе (тогда арендодатель и продавец являются солидарными должниками арендатора) (п. 2 ст. 670 ГК РФ).
Если же принадлежащее одному лицу имущество передается во временное владение и пользование другому лицу, сторонам необходимо заключить договор аренды.
Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (ст. 655 ГК РФ). При этом арендодатель будет отвечать за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им (п. 1 ст. 612 ГК РФ).
4. В отношении аренды применяется общее правило ст. 211 ГК РФ, в соответствии с которым риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник (то есть арендодатель), если иное не предусмотрено законом или договором.
А применительно к договору лизинга установлена специальная норма, в соответствии с которой риск случайной гибели или случайной порчи имущества, являющегося предметом лизинга, переходит к арендатору в момент передачи ему арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором лизинга (ст. 669 ГК РФ, п. 1 ст. 22 Закона о лизинге).
5. Имущество, сданное в аренду, остается в собственности арендодателя. Равным образом и предмет лизинга, переданный во временное владение и пользование лизингополучателю, является собственностью лизингодателя (п. 1 ст. 11 Закона о лизинге).
И договором аренды, и договором лизинга может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения (ст. 624 ГК РФ, п. 1 ст.19 Закона о лизинге).
6. По общему правилу осуществление капитального ремонта является обязанностью арендодателя, а поддержание имущества в исправном состоянии, произведение текущего ремонта, несение расходов на содержание имущества - арендатора (ст. 616 ГК РФ).
В отношении же договора лизинга установлено, что и капитальный ремонт предмета лизинга является обязанностью лизингополучателя, если иное не предусмотрено договором лизинга (п. 3 ст. 17 Закона о лизинге).
7. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).
Договор лизинга, предметом которого является недвижимое имущество, также подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 1 ст. 20 Закона о лизинге). При государственной регистрации договора лизинга недвижимого имущества возникает следующая проблема:
- на момент заключения договора лизинга имущество не принадлежит арендодателю (лизингодателю), он в соответствии с условиями договора лизинга приобретет это имущество для арендатора (лизингополучателя) (ст. 606 ГК РФ, ст. 2, п. 4 ст. 15 Закона о лизинге). Обязательным условием лизинговой сделки является договор купли-продажи предмета лизинга, заключаемый лизингодателем по заказу лизингополучателя (п.п. 2, 4 ст. 15 Закона о лизинге). Договор купли-продажи предмета лизинга заключается арендодателем после заключения (а, значит, и государственной регистрации - п. 3 ст. 433 ГК РФ) договора лизинга. А поскольку право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 ГК РФ), формально договор лизинга не может быть зарегистрирован раньше государственной регистрации перехода права собственности на предмет лизинга лизингодателю.
8. Согласно ст. 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.
Применительно к договору лизинга таких норм не установлено. Вероятно в таком случае допустимо применить на основании п. 1 ст. 6 ГК РФ гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона), то есть нормы ст. 652 ГК РФ, регулирующие сходные отношения - отношения по договору аренды зданий и сооружений.